让梦想从这里开始

因为有了梦想,我们才能拥有奋斗的目标,而这些目标凝结成希望的萌芽,在汗水与泪水浇灌下,绽放成功之花。

多城,放开限购!

文 / 子木

早上醒来,打开手机,弹出一条信息:

2022 年 4 月 1 日 0 — 24 时,上海新增本土确诊 260 例无症状 6051 例,目前上海疫情正处于快速上升阶段。

心情复杂之余,不由扶了扶镜框,怎么也没想到,疫情能在上海这位老大哥身上,发酵到这么严重。

这是一种什么感觉呢?

一个超级学霸,各项成绩遥遥领先,突然一场大考,发挥失常,落得个科科不及格。

留言板清一色的网友质疑,最多的争论就是 " 动态清零 "。

反对封城的,站在了经济角度。

上海是长三角城市群支柱,一年贡献 4.32 万亿 GDP,如果封城严控,一天损失就是上百亿,旗下的公司以及打工人,无不累及。

赞同封城的,提到了一个例子,就是前段时间的深圳,同样是 GDP 大城,但疫情出现后,高效严控,紧急封城几天就解决了疫情扩散的苗头。

其实,疫情防控就是对一个城市的行政效率进行综合大考,在这个层面上,深圳的做法更明智。

回归到楼市。

上海这波疫情,彻底封了楼市,浇灭了年后小阳春集聚的热象,估计疫情结束也是在年中左右。

加上对人们收入的影响和对预期的打击,今年上海楼市想再延续年后的行情,估计是在 10 月份左右了。

过去在预判楼市时,考虑的是政策、金融、人口、经济这些,而现在,影响最夸张的变成了病毒 ……

疫情出现,楼市一夜冰封,比调控政策都好用,一切逻辑推论都显得捉襟见肘。

接下来,我带大家分析蒙上疫情乌云的 3 月小阳春市场,以及帮大家判断一下接下来的走势。

3 月,俗称小阳春开端,是一个极其重要的时间节点。

今年成分如何呢?我们先来看一组新房数据:

2022 年一季度全国重点 62 城商品住宅签约面积同比下降 41%,跌幅较 1-2 月降幅扩大 2%。

分城市线统计,62 城中的一线、二线、三四线城市 2022 年一季度商品住宅签约面积同比分别下降了 31%、40%、47%。与疫情前的 2019 年一季度相比,一线城市增长了 4%,二线及三四线城市分别下降了 22% 和 18%。

从数据可以看出,今年 3 月小阳春成色不足,远不及去年,以及疫情前的 2019 年。

主要原因还是疫情,今年年后全国各地的疫情就没断过,今天西安,明天呼和浩特,后天深圳,大后天又是上海,绵绵无期。

根据调研,大概有二十多个城市新房营销因此受阻。

疫情打击收入预期,很多想买房的刚需都在驻足观望,等待形势有所转变。当然还有一层因素是,去年房企接二连三暴雷,人们害怕了,怕以后拉横幅去维权。

丢人不说,心里憋屈的很。

开发商这边,日子不好过,但为了卖上价格和推盘效果,这段时间也变成了观望," 延期放量 "。

这造成市面上的好房子缺失很多,供应变差。

供需双疲,造成今年小阳春成色不足,远低于行业预期,这都是没办法的事。

不过,再差的环境,依旧有过得不错的城市。

今年 3 月,虽然同比去年不行,但相对于 2 月,很多城市已经在回暖反弹。

比如苏州,3 月行情明显反弹,楼市签约套数环比上浮 71%,

苏州狮子山澜庭,再现千人摇号,工业园区的天著,2 天报名时间,663 组登记,摇号中签率仅为 29%。

好的项目已经开始在疯抢。

这就是 "4 字头利率 " 的刺激效果,网红盘带动,苏州房价会企稳反弹。

经济面优质的城市就是这样,信贷放松对楼市的利好,立竿见影。

除了苏州,现阶段,楼市行情反弹还是主要集中在头部内陆城市和东南沿海二三线城市。

我们再来看供给端。

去年开发商很惨,几轮打击下,基本都处于 " 贫血 " 状态,而这直接影响到土地市场行情。

继续看数据:

土地供应方面,截止 3 月 30 日一季度全国新增住宅用地供应 3755 宗、规划建筑面积 2.14 亿平方米,同比下降约 50%。

土地成交方面,截止 3 月 30 日一季度全国招拍挂出让住宅用地 2628 宗、规划建筑面积 1.45 亿平方米,同比下降约 58%。

简单来说,一季度全国招拍挂卖地水平,基本是腰斩的惨状。

没办法,金融对房企有些丧失信心。

一个是杠杆,一个是疫情。

前几年开发商们都在玩空手套白狼的游戏,一个比一个膨胀,一轮调控,直接打趴在地上,资金链紧缺,没有余粮再去拿地。

三道红线压头,金融机构对房企信心不够,不敢借钱给他们。

我多篇文章里都讲过,地方可能对二手房市场无关紧要,但新房市场一旦出问题,大家都是热锅上的蚂蚁。

我们来看一张图," 全国各地财政自给率 "。

你会发现,能完全能自给自足的,全国只有 9 个省市,而其他地方,都要靠中央给钱。

西藏、青海、甘肃、黑龙江、新疆都是财政缺失的重灾区。东北老人靠广东供养,这话不是开玩笑。

中央财政有限的情况下,只能支持发达城市的投资,而其他地方最多只能保持运转。这意味着,大部分城市面临着没钱,发展缓慢甚至停滞的窘境。

怎么办呢?

哈尔滨就是样板,近一年接二连三连续释放政策福利,任何只要有利房地产的,都会抢在前面,就为了刺激楼市卖地。

刚刚,楼市又传出新闻,浙江衢州放开限购限售,成为全国第一个 " 双取消 " 城市,还有秦皇岛,成为河北省第一个全面废止房地产限购政策的城市。

我算了一下,今年 3 月以来,18 城放宽了公积金贷款条件、11 城调升公积金贷款额度、9 市已下调贷款首付比例、13 城通过财税托市刺激购房消费,全国普遍下调房贷利率、缩短审批放贷周期 ……

接下来,就是放松限购、限售,重头戏才刚刚登场亮相。

我之前一直坚持的 " 心虚理论 ",依然适用。

也就是说,此阶段凡是早早放开限购限售的城市,楼市必然有泡沫,刚需自住可以买,投资最好不要上。

心虚才会趁机放开,像北京、苏州这样的城市,只要下调利率就能让楼市暖过来。

" 小孩三岁,看一生,楼市三月,看一年。"

这是行内的一句老话。

在去年,我根据楼市成交情况,通过 " 翘尾理论 " 分析出了小阳春城市,然而被疫情打乱了节奏。

但接下来只要城市基本面不发生变化,购买力就不会缺席。

前几天,经济运行报告出炉,疫情影响下,各项指标完全不及预期,很着急。

接下来央行会持续释放利好,刺激市场回暖,各地下调房贷利率的底线会继续下探,4 字头利率将会成为主流。

而在调控政策方面,放开四大限法将成为常态,现在是一天一个城市,接下来可能一天 2-3 个城市,全国各地进入排队松绑状态。

不过主要核心城市依旧不会放开限购,不然又会涌进成千上万的炒房客,违背了 " 房住不炒 " 的初衷。

很多人都说疫情打击收入,很多人买不起房了,楼市还如何回暖呢?

的确是这样,前段时间我一个开幼儿园的朋友说,辛苦经营 10 年多的 5 家幼儿园都关门了,还欠了一屁股债,现在正在抛售自己的 2 套房。

三年疫情,众生苦矣。

但我们还要考虑疫情后,对购买力的刺激性。

参考 2003 的非典,2020 年的第一轮新冠疫情,那时候在很多人眼里,大家都没钱,但为什么下半年楼市照样热闹?

道理很简单,买房主要逻辑是杠杆,只要杠杆成本和买房门槛足够低,在中国就不乏买房人。

有钱人为了资产避险,疫情这几年全国各地豪宅市场火热,而且是,疫情越厉害,豪宅市场越火爆,房子抗通胀是共识。

而老百姓,只要手上有首付和流水,都会选择入场,主动去扛风险。因为未来经济可能会好起来,但超低杠杆成本和超低的购房门槛,多年难见一次。

当然火热的还是基本面比较好、有真正居住需求,且库存小的城市," 人 + 钱 " 的基数足够大,房子足够少,就不用担心疫情对购买力的制约。

接下来,子木会持续帮大家预警该抄底的城市,把握好买房时机。

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